Nos encontramos ante una de las dudas más comunes que suelen surgir cuando queremos amortizar nuestra hipoteca: cuándo es el mejor momento. Más aún si tenemos en cuenta los cambios que han afectado al Euribor durante los últimos meses, por ejemplo. Te contamos todos los detalles.
El interés por la amortización de las hipotecas ha crecido a medida que la subida del Euribor, y otros muchos factores, ha logrado tensionar las economías domésticas. Que buscaban, con esta herramienta, tratar de recuperar las cuotas de antaño, mucho menos agresivas. Pero, ¿cuándo es el mejor momento y cómo afecta cada amortización a la deuda total?
Para responder a esta cuestión, lo primero que tenemos que tener en cuenta es el funcionamiento de las hipotecas. En España, el sistema de amortización generalizado recibe el nombre de sistema de amortización francés. En este tipo de sistemas, la proporción de capital e interés no es equitativo durante toda la vida útil de laa hipoteca, sino que sus pesos se van adaptando a medida que van transcurriendo las cuotas. Conociendo su funcionamiento, vamos a poder determinar si estamos en un buen momento, o no, para la amortización de la nuestra.
El funcionamiento de las hipotecas
Durante los primeros años en los que pagamos la cuota hipotecaria correspondiente, la parte que vamos amortizando del principal de la hipoteca es muy pequeña. Esta primera parte se centra principalmente en el pago de los intereses que hemos firmado en el contrato con la entidad correspondiente. Es decir, en el coste del producto hipotecario como tal.
A medida que van pasando los meses y nos encontramos más próximos a la finalización de la hipoteca, es cuando realmente estamos amortizando el principal de la hipoteca. Es decir, el importe que hemos solicitado para poder comprar nuestra propiedad.
Esta situación explica la problemática que hemos vivido durante los últimos meses relativa al incremento del Euribor. Si habíamos firmado recientemente la hipoteca y nos habíamos decantado por un tipo variable, la revisión del tipo de interés afectaba doblemente: por un lado, incrementando el total de los intereses que debíamos abonar. Por otro, reduciendo el ritmo en el que amortizamos capital. En el largo plazo, el resultado de esta situación se traducía en un coste mayor del préstamo y un incremento del importe en las cuotas a abonar.
Por el contrario, si la subida de los tipos de interés se producía cuando nos encontrábamos en la última parte de nuestra hipoteca, la cantidad sobre la que repercutía es mucho menor. Puesto que el total del crédito que queda por pagar es muy inferior al inicial.
Amortización anticipada parcial
Entonces, ¿cuándo es recomendable realizar la amortización parcial? Una vez hemos conocido cómo es el funcionamiento general de las hipotecas en España, podemos afirmar que la amortización durante la primera parte de la vida de la hipoteca no suponen un ahorro significativo si el tipo de interés se encuentra bajo. Más aún si tenemos en cuenta que es posible que nuestro contrato tenga definida una penalización por amortización anticipada.
Si amortizamos antes de la revisión, pagaremos una menor cuota mensual en adelante. No obstante, como contrapartida, también amortizamos una menor cantidad de capital. En el caso de que amortizamos tras la revisión, la cuota a abonar será mayor pero, además, también estaremos amortizando una mayor cantidad de capital.
No ocurre lo mismo si el tipo está alto y la previsión es alcista. La amortización anticipada puede suponer un importante ahorro en el medio y largo plazo, ya que estaremos abonando un tipo de interés que será menor al que tendremos en un medio plazo.
En el caso de que nos encontramos con una hipoteca fija, tendremos que valorar cuántos años nos faltan para finalizar el pago de las cuotas. Siempre que la amortización sea para pagar menos intereses, puede ser una buena opción. Por tanto, lo ideal sería poder amortizar al principio. Cuando ya estamos en las últimas cuotas de la hipoteca, no siempre es la mejor opción, puesto que la mayoría del montante final será el principal de la hipoteca y podríamos obtener una mayor rentabilidad con cualquier otro tipo de inversión.
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